Как купить дом в Америке — основные моменты

Роман Балакирский,
США, г.Балтимор

Я живу в Америке уже почти двадцать лет, из которых последние десять работаю вице-президентом среднего размера медицинской компании, которая оказывает широкий спектр амбулаторных услуг. У меня было уже два дома, сейчас собираюсь покупать следующий. Возможно, мой опыт будет полезен тем, кто твердо решил надолго обосноваться в США…

Дом в Америке даже сейчас купить очень легко. А до кризиса — это вообще было как прогулка в парке, что частично и привело к кризису… На мой взгляд — это связано с тем, что американцы считают — каждая семья должна иметь свой дом. Это укрепляет семью, делает человека более счастливым, помогает в воспитании детей. В общем — очень важная и необходимая вещь в жизни каждого человека и плюс сильно помогает в развитии экономики. Поэтому все от кого это зависит, включая все уровни государства, очень стараются помогать в покупках, а вся информация вокруг настраивает тебя на то, что свой дом — это прекрасно.

Два мифа, которые активно здесь поддерживаются и подталкивают людей к покупке:

1. Дом — это вложение денег. В Америке, в отличие от России, это не так.

2. Дом уменьшает твои налоги, а значит, экономит тебе деньги. Это тоже, естественно, не так.

Но многие американцы искренне верят в это и начинают осознавать реалии только после того, как сделают покупку.

На самом деле, свой дом, купленный по средствам — это просто прекрасное место для семьи и для жизни до определённого возраста.

А когда дом куплен без тщательного просчета, он может стать каторгой. Например, вы не учли дополнительные расходы и поэтому ваш «идеальный план погашения ипотеки» накрылся медным тазиком. Я много раз слышал, что люди не имеют возможности куда-то поехать, потому что все деньги уходят на выплату дома, или другие «страшные» истории, когда все собираются в одну комнату и там живут зиму, потому что не могут оплатить электричество и газ за весь дом. Здесь, правда, если сильно ошибся в расчётах или личные обстоятельства изменились, то можно выйти из покупки и отдать дом назад банку. Раньше это было относительно легко сделать, сейчас условия ужесточились, но если семье в самом деле нечем платить, то тяжёлый, но выход все же есть. Чем Америка ещё и удивительна, так это тем, что здесь у людей всегда есть возможность начать все с начала. И государство, да и многие частные компании, будут стараться тебе помочь…

Здесь практически все покупают дома в кредит, потому что, во-первых, у многих людей нет денег выплатить всё сразу, а во вторых, проценты на такие кредиты, как правило, меньше чем те, которые ты можешь заработать на свои деньги в другом месте.

Американцы дома меняют довольно часто. Ситуация, конечно, меняется, но мне попадалась информация, что люди живут в домах в среднем 6 лет. Поэтому индустрия продажи и покупки домов очень развита и этот рынок один из самых больших в Америке. Его состояние – индикатор здоровья американской экономики. Поэтому этот рынок постоянно анализируется в теленовостях.

При покупке дома ты всё можешь делать сам или найти помощь на каждом шаге этого процесса. Кроме, конечно, определённых обязательных проверок. Самый лёгкий способ — это, конечно, использовать брокеров и для покупки дома и для его финансирования. Из моего опыта: использование брокера, как правило, не ухудшает, а зачастую улучшает результаты. Конечно, всегда надо контролировать ситуацию, потому, что это твои деньги и твоя жизнь. И начать надо с того, чтобы найти правильных брокеров. Я  обычно пользовался рекомендациями людей, которым я доверяю, но и пару раз просто анализировал по доступной информации кто из брокеров наиболее успешен в том месте, где ты хочешь купить дом. И, конечно, всегда надо спросить более чем одного человека, а когда появляются конкретные результаты, то оценить их с разными людьми и сравнить с тем, что происходит на рынке. Покупка дома — это большой расход, так что надо не лениться и проверить всё с разных сторон.

Шаги по покупке дома:

1. Первый шаг может отличаться в зависимости от того как срочно нужен дом и сколько домов на рынке. Если дом нужен срочно или домов на рынке немного, то лучше вначале получить письмо от банка, в котором говорится, что банк гарантирует дать тебе денег на покупку дома до определенной суммы. В другом случае можно сразу начинать поиск дома и без этого письма.

2. Дом можно искать самому или через брокера. Из моего опыта: если ты серьёзно хочешь купить, то надо делать  и то, и другое.

3. После того как дом найден и осмотрен, делается предложение на покупку. Обычно, конечно, на меньшую сумму, чем та, за которую дом выставлен. Насколько? Обычно Ваш брокер сможет вам подсказать, если нет,  то это зависит от состояния рынка. Мои первоначальные предложения были обычно на 20-25% меньше и после торга были приняты в районе 85% от первоначальной цены. Вообще в Америке всегда надо торговаться, здесь это не часть культуры как на Востоке, но…. Я вас уверяю: на вас никто не обидится, ведь это просто бизнес… Хотя, конечно, бывают ситуации, когда за дом предлагают больше денег, чем за него просили. Я в таких ситуациях не был и, скорее всего, если бы такая ситуация возникла, то отошёл бы в сторону. На мой взгляд, аукционный стиль покупки дома не самый лучший, и особенно там, где домов достаточно.

4. После того, как ваше предложение принято, назначается день, когда покупка будет оформлена — обычно через месяц или два после того, как предложение принято. Вам нужно это время, чтобы всё хорошо проверить, а вашему банку, чтобы подготовить финансирование.

5. В это время можно сделать много разных инспекций, но так как за них обычно платит покупатель, вы должны найти правильный баланс. Основные инспекции, которые надо сделать, на мой взгляд, это:

а. Инспекция всего дома, когда приходит профессионал и залазит в каждый угол и крышу дома, чтобы проверить — есть серьёзные дефекты?

б. Инспекция на радон и другие вредные газы, которые могут скапливаться на нижних этажах

в. Если дом старый, то — на наличие свинца.

г. Если вода в дом подаётся из артезианского колодца и слив нечистот идёт не в канализацию, а в выгребную яму, то колодец и яма должны быть проверены. Я не знаю какие выгребные ямы сейчас в России, но здесь это настоящие очистные сооружения.

Если проверки выявляют какие-то дефекты, то результаты проверок направляются продавцу и продавец или устраняет дефекты или предлагает чуть понизить цену за дом или может сказать — эти дефекты несерьёзные и он ничего по этому поводу делать не собирается. Если продавец решает предложить деньги или вообще ничего не делать, тогда вы (покупатель) можете не согласиться и попросить больше денег или вообще выйти из контракта на покупку дома.

Другой тип проверок — оценочный. Он проводится, чтобы банк мог оформить финансирование покупки — за все эти проверки тоже обычно платит покупатель.

а. Оценка дома: нанимается официальный оценщик дома, задача которого определить – правильна ли цена, на которую вы согласились. Оценщик приходит и проверяет в каком состоянии дом, измеряет его, смотрит есть ли в доме что-то такое, что отличает его от среднего дома в ближайшей округе, например, наличие бассейна. Потом он берёт цены, за которые похожие дома были проданы в этом районе и определяет сколько должен стоит дом. Оптимальна ситуация, когда оценка немножко больше той цены, на которую согласились стороны. Если оценка ниже этой цены, то банк может не согласиться финансировать покупку, если оценка значительно выше цены, на которую вы согласились, то вы можете похлопать себя по плечу — вы хорошо потрудились, найдя эту жемчужину!

б. Проверка того, что хозяин дома имеет все права на этот дом и землю, на которой он находится. Как вы понимаете, это очень важно. Никому не хочется, чтобы в один прекрасный момент его вызвали в суд и сказали — вам дом или земля принадлежать не может, так как продажа была незаконная. После того как эта проверка сделана, вы можете ещё купить и страховку на тот случай, если компания, проверявшая владельца, ошиблась. Кто-то считает, что покупка страховки — лишний расход. Я же думаю, что все зависит от того, какого возраста дом и сколько раз он переходил из рук в руки и кто был предыдущими владельцами дома и земли. Но если вы не любите рисковать, то купите страховку и забудьте об этом.

Одновременно с проверками банк проверяет вашу платёжеспособность и даёт своё окончательное решение. Если банк посчитает, что вы не в состоянии платить за тот дом, который вы выбрали, то на этом основании вы можете прервать контракт и выйти из него без штрафов.

8. Если вы решите выйти из контракта на покупку дома без серьёзных обстоятельств, таких как крупные дефекты или невозможность получить финансирование, то вы, по меньшей мере, потеряете депозит, который даётся, когда контракт подписывается.  Вас могут судить за потери, которые связаны с тем, что дом не стоял на продаже пока всё оформлялось.

9. После того как все инспекции сделаны, финансирование получено и все разногласия урегулированы покупатель и продавец собираются в офисе брокера или адвоката и адвокат оформляет сделку. И если всё проходит нормально, в этот день все получают свои деньги, а вы получаете ключи от дома и с этого момента — вы его полноправный хозяин. ПОЗДРАВЛЯЮ!!!!!

А теперь коротко о ценах. Цены на дома в Америке сильно отличаются и зависят от района, размера и типа дома, размера участка, количества комнат, туалетов и ванн, общего состояния, размера оборудованной площади и возраста дома.

Район определяется:

а. Тем, кто живёт в нём. Если в районе живёт много малоимущих людей, то цены домов будут довольно низкими. Это, правда, немножко меняется, когда попадаешь в город, потому что там один блок может быть ужасный, а буквально рядом миллионные дома.

б. Какие общественные школы в этом районе, чем лучше школа, тем больше цены

в. Близостью к основным дорогам и услугам, в основном, магазинам и работам.

Тип дома:

Дома по возрастанию цен: квартиры, коттеджи, дом на двух хозяев, отдельно стоящий дом.

Размер участка:

Чем больше участок, тем выше цена

Количество комнат, туалетов и ванн:

Количество комнат в доме здесь считается по количеству спален, т. е. гостиная, комната отдыха, комната, где дети могут играть и нижний этаж  (байсмент) не входят. Спальней обычно считается комната, из которой можно сразу войти в туалет и ванну. Здесь полной ванной считается совмещённая ванная с туалетом, если это только туалет с раковиной, то это считается половинкой. Например, объявление, что в доме 3 с половиной ванны надо понимать, что это три совмещённых ванны с туалетом и ещё обычно где-то около входа для гостей туалет с раковинной.

Общее состояние:

Чтобы дом продался, он должен быть в хорошем состоянии и внутри и снаружи. Но наибольшее внимание обращается на состояние основных структур дома: крыши, стен, коммуникаций, наличие высоких потолков и хороших окон. Шикарный ремонт внутри, как правило, практически цену дома не повышает, а иногда даже может усложнить продажу, потому что покупатели могут иметь другой взгляд на то, как должен выглядеть их дом.

Так же на цену дома сильно не влияет шикарное состояние участка, обычная газонная трава в хорошем состоянии — это всё, что нужно. К моему удивлению, наличие бассейна тоже сильно на цену не влияет, а продажу может даже усложнить. Почему? Да потому, что бассейн требует дополнительных расходов и представляет опасность для маленьких детей.

Я посмотрел объявления о продаже домов в районе Балтимора, похоже, что сейчас в неплохом районе для средней семьи неплохой дом можно купить за $250,000-$450,000 и очень приличный за $650,000. Более подробную информацию о ценах вы можете найти на http://www.zillow.com/

Одна из причин почему домовладение в Америке так доступно — это то, что ипотеки здесь довольно дешёвые. Например сегодня, средний годовой процент на ипотеку в $450,000 с тем что вы сразу отдаёте $22,500 ( 5% от покупки) на 30 лет — 4.42% годовых, на 15 лет — 3.49% годовых. Вариантов ипотеки очень много, так что можно найти и меньший процент, если вы готовы сразу выложить больше денег, заплатить часть процентов сразу или рискнуть. Большое влияние на процент ипотеки имеет ваша кредитная история, т.е., как вы платили по своим счетам в прошлом и сколько у вас долгов на сегодняшнее время. Если вы имели проблемы с платежами или уже имеете много долгов, то процент на ипотеку может сильно вырасти, а при какой-то ситуации банк вообще может не дать вам кредит. Если взять условия описанные выше, то на ипотеке в $450,000 с 5% заплаченными вперёд на 30 лет и интересом 4.42% годовых ваш месячный платёж только за ипотеку будет: $2.145,81  Более подробную информацию о ипотеке вы можете найти на http://www.bankrate.com/

В дополнение к этому вы должны платить налог на имущество и другие государственные налоги и сборы. Например, за поддержание канализационной системы и за сбор мусора, и если вы сразу заплатили меньше чем 20% от стоимости покупки, то вы ещё должны платить страховку на ипотеку. Если всё это сложить вместе, то месячный платёж(из моего опыта) будет где-то $2,500.

Я также хотел поделиться с вами двумя интересными фактами насчёт ипотеки:

1. Несмотря на то, что проценты на ипотеку небольшие, если вы собираетесь выплачивать её в течении 30 лет, то вы заплатите почти двойную цену. Возьмём описанный пример: месячный платёж $2,145,81. Это означает, что за тридцать лет вы заплатите 772491.60 (2145,81*360), а если ваш процент будет выше, то и больше. Поэтому, если у людей есть возможность, они стараются выплачивать быстрее.

2. Выплата процентов по ипотеке построена так, что вначале вы платите больше проценты, чем за сам дом. Например, в описанной выше ситуации за первый год вы заплатите в счёт покупки дома $6.994,75, а в счёт процента  $11.760,18. А, скажем, к концу пятнадцатого года ипотеки, т.е., к её середине , вы выплатите только $145,495 от своей оригинальной ипотеки в $427,500, т.е. вы будете ещё должны банку $282,005.

Два слова о финансирования покупки домов иностранцами.  Сейчас таких программ практически нет, а те которые есть, выставляют такие требования, что с ума можно сойти. Сейчас иностранец может купить дом только за собственные средства или с помощью человека уже живущего в Америке.  То есть,  дом придется оформить  на него, чтобы таким образом выплачивать ипотеку.  Как вы понимаете, в этом случае люди должны быть надёжными на 150 процентов, а это  бывает очень редко.

Здесь вы можете посмотреть фото различных американских домов которые иллюстрируют заметку Романа Балакирского.